【高中生自我介紹新穎】長租公寓爆雷

2018-10-18 22:29  閱讀 708 views 次 評論 0 條

高中生自我介紹新穎】長租公寓爆雷

“我不建議去做長租公寓,這個生意是虧的。”8月19日,SOHO中國董事長潘石屹這段話使得長租公寓在租房漲價潮后,再一次引發公眾討論。

但8月20日,北京市房地產中介協會隨即召開座談會,自如、相寓、蛋殼公寓等企業共同承諾不漲租金,并將手中超過12萬套的全部存量房源投向市場。

潘石屹直指長租公寓盈利難的痛點,認為做長租公寓一定會有銀行貸款,其中利息按照銀行基準利率是4.9%,可能實際得5%~6%,用貸款建成公寓租出去,回報率最高超不過1%,租房價格再翻番還是虧本。

 

  和SOHO態度相反的,是以萬科、龍湖地產為代表的房地產商大舉入局長租公寓市場。截至2017年7月,萬科泊寓簽約公寓約為4.5萬間;龍湖冠寓“野心勃勃”,計劃2020年做到行業前三。

除了地產開發商,鏈家為代表的中介商、華住為代表的酒店、以及創業公司們也紛紛做起長租公寓,在有限的房源市場上“短兵相接”。一方是盈利壓力、一方是搶房大戰,長租公寓是一門好生意嗎?

四類玩家入局,長租公寓卻隨時可能倒下

玩家入局,是看好了長租公寓的未來市場。

近30城房地產限購后,銀行貸款利率上浮、購房市場進入冰凍期,與之相對的是,中央多部門圍繞租住房改革密集出臺政策后,長租市場開始火熱。

華平投資合伙人丁毅曾公開表示,國內體量前十大城市,租賃人口是可租賃房屋量的4到6倍,一居的品牌長租公寓有巨大的市場空間。

Wind和華菁證券研究所一組數據也顯示,中國目前的租賃市場GMV(成交總額)為1萬億元,預計到2030年將達到5萬億元,龍頭公司管理規模將超100萬間。

在供需錯配、政策利好的驅動下,截至目前一線城市集中式長租公寓品牌數量合計已有300多家,共分為開發商背景、中介背景、酒店背景和創業類四類。

華菁證券地產行業首席分析師周雅婷表示,以上四類參與者各有優勢。

 

 

 

 

 

根據尋找中國創客統計,目前具備一定規模的40家長租公寓中:創業系占多數,有19家,其中包括YOU+公寓、魔方公寓、優客逸家等;

開發商類緊隨其后,萬科、龍湖、保利、碧桂圓等15家房企先后進入這一市場;酒店系,以雅詩閣、華住、窩趣為代表;中介系,以自如、相寓、世聯為代表。

 

 

 

其中中介系公寓雖數量不多,但規模普遍較大。如今年初完成A輪融資的自如,長租公寓賽道單筆最大融資額40億元,投后估值約200億元。

創業系融資腳步也不慢,2015年起,魔方公寓、YOU+公寓、優客逸家、寓見也分別完成3億美元、數億人民幣、數億人民幣、數百萬美元的融資。

 

 

 

一方面,資本熱催生出高估值的長租公寓;另一方面,狂奔的長租公寓也隨時可能“倒下”,易居企業集團旗下克而瑞研究中心統計顯示,自2017年以來,至少有8家長租公寓宣布倒閉,且多是因為資金鏈斷裂而導致的生存危機。

這使得業界對長租公寓是否能夠形成穩定的盈利模式,不靠“燒錢”存活下去產生了質疑,這也正是潘石屹不看好長租公寓的原因。

公寓底租成本偏高,就看誰能熬過去

“潘石屹此類表述總體上是客觀的,長租公寓處境糾結,一方面住戶抱怨房租貴,另一方面自身短期不賺錢。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

多位專家對記者表示,除了酒店類、開發商類長租公寓這樣的“富二代”,可以盤活母公司的閑置資源,獲房成本低,多數創業類、中介類長租公寓都是依靠租賃獲房,底租高是長租公寓盈利的首要難點。

 

  獲房方式與資金成本有關,中原地產首席分析師張大偉給記者算了一筆賬:

假設公寓企業持有一套一線城市500萬的房子,按照一年6%的資金成本計算,資金成本約為30萬,但是500萬的房子很難租到一年30萬的房租。所以,長租公寓也需要在租房市場上向資產擁有方租房。

紅璞公寓總經理甘偉曾公開表示,公寓的底租成本占總成本的55%~60%,租金差為1.6~1.7倍,還需每年攤銷15%~20%的裝修成本,以及人工等成本。“其實還是很難盈利。”

“現在長租公寓的盈利多是依賴漲租金的做法。”嚴躍進表示,這也在某種程度上導致長租公寓價格偏高。

張大偉表示,相同小區、相似戶型的房子,自如、蛋殼等長租公寓的價格往往要比一般的散戶高30%。記者隨機抽取了鏈家上某上海小區一居室的普通房源和某品牌公寓,發現月租金價格差近500元。

偏高的成本,影響著公寓的入住率,也威脅著現金流。鏈家旗下的“自如”品牌負責人曾公開表示,長租公寓做不到90%的入住率是一件很危險的事情。只有入住率達到95%,才能實現穩定的現金流。

“90%的出租率對我們來說,今年就算不賺錢。”這是熊貓公寓CEO王璽龍給的臨界值。

據嚴躍進表示,目前一線城市基本上只能保障80%的入住率。這或許可以說明為何一些長租公寓會因資金流斷裂被迫退場。

 

  同時,北京市房地產中介協會于8月20日召開座談會,自如、相寓、蛋殼公寓等企業共同承諾不漲租金,并將手中超過12萬套的全部存量房源投向市場。

蛋殼公寓相關負責人接受記者采訪時表示: “蛋殼公寓不會哄抬租金,更不參與市場惡性競爭。我們將盡最大努力盤活存量住房,加大租賃房源供給,穩定租金價格水平。”同時我愛我家表示:2個月內將提供2萬套房源,承諾環比8月不漲價。

“行業到了洗牌季,考驗的是運營能力,未來一定會賺錢,現在看誰能熬過去。”房地產從業者李強(化名)說。

一場搶房源擴張和長期回報的對賭游戲

短期盈利難、經營風險大的長租公寓,正在資本市場上一路狂奔。

華菁證券地產行業首席分析師周雅婷表示,對于長租公寓這樣一個資金和資源雙密集型的行業,在搶占市場份額的競速賽跑中,借助股權融資的力量來做大變得十分必要。

李強也道出融資的無奈:“長租公寓需要規模效應,對一些沒背景的公寓來說,不擴張就會被淘汰;而快速擴張,就會導致空房率提高、入住率降低,虧得更多,所以只能不斷融資。”

除此外,一線城市房源就那么多,“為了拿到好房源,我們只能‘不擇手段’。”一位長租公寓的工作人員告訴記者。他表示,最基本的方法就是以高于市場價格的租金搶占地理位置好、熱門小區的房源,因此好多公司會用獲得的融資搶房。

據蜂鳥屋統計數據顯示,截至今年5月31日,分散式品牌公寓TOP10(自如、優客逸家、蛋殼公寓、青客公寓、愛上租、魔飛公寓等),總融資金融約為75.792億元;而集中式品牌公寓TOP10(魔方公寓、V領地、安歆公寓、灣流國際等)融資總額約為71.15億元。

 

  而這樣的方式為行業埋下極大隱患。前我愛我家研究員長胡景暉表示,對這些長租公寓而言,一旦下一輪融資進不來,就會有爆倉的可能,屆時業主租金無法兌現,承租人會被驅趕,幾十萬人需要找新的居所。

近日北京住建部約談中特意提到:嚴查不按約定用途使用融資資金的行為,給這類危險操作強制“剎車”。

風險那么高,為什么還有投資方愿意繼續投資呢?主要原因還是因為長期回報可期。

長租公寓是“賺慢錢”的模式,目前市場上一般的長租公寓項目盈利周期在5~7年。龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石就曾公開表示,要將長租公寓開遍全國,部分公寓三年內不考慮盈利。

多位從業人員表示,長期來看,長租公寓的盈利點在于:租金差價+金融杠桿+持有物業溢價。金融杠桿的收益是指,長租公寓通過借錢來收儲房源,做大規模。形成一定規模效應后,將房源抵押再貸款。

關于持有物業溢價,一位公寓運營商曾表示,“只要在資產升值的預期里,就不用擔心未來的退出。”

網易房產在調查中發現,熊貓公寓去年包租下的房子3元/平,據悉今年就漲到4.3元/平。翻手覆手間,每平米凈賺1.3元。就算退出長租行業,只要能把房子再租出去,就不會賠本。

 

  租金差價也有利可圖。“長期公寓是存量物業經營中很重要的領域,短期投入較多,形成規模效益后,還是有機會盈利。”嚴躍進解釋,如果以70年為周期來看,長期公寓的租金收益還是很可觀的。

此外,世聯行副總經理兼董秘袁鴻昌表示,長租公寓未來還能通過家具租賃、產品銷售等衍生服務來盈利。

開發商系自帶優勢,專業運營商價值將被凸顯

然而,這場資本的游戲也許本就不對等,隨著開發商系的崛起,跑通了商業模式的其他企業也未必能分得“大蛋糕”。具備獲房優勢、資金優勢的開發商系,擠壓著本就有限的一線城市租賃市場份額。

萬科、龍湖、旭輝、石榴、金地、遠洋等15家積極布局長租公寓,盡管萬科在長租公寓領域先行,但萬科高級副總裁、北京萬科首席執行官劉肖在公開場合表示,最后悔的事情就是對于長租公寓的投入和布局還不夠大。

“未來開發商類的企業做租賃業務,其實是最容易做出來的。”嚴躍進認為,對于創業類、中介類和酒店類企業來說,本質上可以做租賃業務,但很難做租售同權。

換言之,很多租賃的創新都是老傳統,本質上是只解決了住房的問題。但是開發商開發新房以后,可以形成租賃項目,而且可以配建學校,這是租售同權,比租售并舉的概念更進一層,這也是當前此類企業優勢所在。

嚴躍進表示,與開發商類相似的酒店類企業顧慮在于,酒店業是屬于服務業,靠服務取勝,而如果做租賃,那就是房地產業務,容易面臨管控。

那其他類型機會在哪?嚴躍進認為,未來開發商進入以后,更多的是房源的提供,而經營方面預計還是會依賴很多輕資產的企業。

“市場房源供給增加的時候,專業運營商的價值將被凸顯出來。”優客逸家創始人劉翔曾公開表示,未來長租公寓運營端的優勢就將成為稀缺資源。

 

雷軍10月15日置頂了一條與小米之家有關的微博,但微博下的很多條評論卻跟小米之家沒什么關系,反而都在問“寓見怎么了?”

寓見,一個長租公寓行業的明星項目,在長租公寓品牌集中爆發的2014年誕生,曾在一年時間內先后獲得三輪融資,其中就有雷軍旗下順為資本數百萬美元的A輪融資。該品牌主要布局在上海及華東地區,擁有門店43家,開業房源數超過20000戶,管理資產超過300億元。

在邁點研究院(MTA)發布的“2018年9月分散式長租公寓品牌影響力榜單”中,寓見排名高達第七。然而這家公寓卻在前幾日被曝出資金斷裂、拖欠房東租金導致租客房屋被收回,上海華瑞銀行的告知函更是貼到了公司門口。

夢想成為華人租住行業領跑者、持續發展88年的寓見,僅僅存在了4年便難以前行。

房租變成了貸款

根據房東在網上貼出的業主公告顯示,寓見公司的股權已經全部質押給貸款銀行,賬戶管理權也被貸款銀行全面接收,公司目前已經沒有任何資金可以調配,已沒有任何能力支付各位業主的租金。正是出于此種情況,很多房東為了降低自己的損失,選擇上門通知租客搬走并收回房屋。

而另一邊的租客更是顯得十分無辜。有租客在網上留言稱:“剛剛畢業,租了寓見的房子才一個多月,如今被拖欠信用卡兩萬多元+押金兩千多元。”

至于華瑞銀行,則是強調“在相關貸款結算前,對于危機我行信貸資產安全的情形,我行保留訴諸于法律維護我行權益的權利。”

房東、租客、銀行、公寓這四者之間的聯系,其實存在于如今大部分長租公寓品牌之中。

細看國內長租公寓市場,除去本身就持有房源,只需要做專門的運營的酒店系、開發商系,如萬科、保利、華住等;剩下的市場占有率最高的“中介系”(如鏈家自如)和小而分散的“創業系”(如魔方公寓、YOU+等),都必須依靠租賃獲房。

如果說“中介系”因為本身有大量的房屋資源和物業信息,進入長租公寓市場屬于自然而為的事情,那么為何眾多創業者也要擠進這個重資產的領域?

有業內人士向新芽NewSeed(ID:pelink)表示:“長租公寓的準入門檻并不高,因為有貸款等金融工具的存在,一般幾百萬元即可。”

也正是因此,2014-2015年間,眾多創業者涌入這一賽道。但是與其他幾派玩家相比,創業者是抗風險能力最低的。

曾有長租公寓的工作人員表示“為了拿下房源,我們可以‘不擇手段’”,像前段時間自如與蛋殼公寓競相漲價搶房的事件,便是最好的佐證。

而紅璞公寓總經理甘偉曾公開表示,公寓的底租成本占總成本的55%-60%,租金差為1.6-1.7倍,還需每年攤銷15%-20%的裝修成本,以及人工等成本。所以長租公寓的盈利周期較長,一般都為5到7年。

重金搶奪房源,再加上盈利周期長,注定這是一個嚴重“燒錢”的賽道。

“燒錢”之下,也讓長租公寓的運營模式發生了轉變,從最初的“把房東的房租給租戶,收一個月中介費”1.0版本,升級為“把租房的貸款打包成ABS(資金證券化)賣掉”的4.0版本,以資產證券化方式盤活存量資產,成為這些長租公寓品牌主要的獲利手段。

所謂的4.0版本,即是公寓運營方與租客簽訂的是租房合同+分期貸款合同,簡稱“租金貸”。在這種模式下,租客每個月付的房租相當于還貸款,而公寓運營方會通過銀行等金融機構提前拿到整個合同期限內的所有房租,同樣再按月支付給房東,由此運營方會有大量沉淀資金,可以用來簽約新的房源、開拓市場、償還分期手續費等等。

“租金貸”背后的問題不容忽視

其實不需要任何抵押便可以租金分期,對于租客來說還是提供了一定的便利性,畢竟如今北上廣等一線城市房源緊張、房租愈來愈高,分期付款雖然增加了利息成本,但可以交換到享受年付價格、減免服務費等便利,還是可以減輕租客的壓力。而長租公寓品牌為了實現規模化發展,利用金融工具,采取“資產證券化”的方式也是必然的選擇。

但這并不代表能夠忽視掉其中存在的很多問題。

首先,公寓運營方存在欺詐、誘導租客簽訂分期貸款的情況。很多租客在簽訂合同時并不知情,也并不明白自己的信用狀況會被用于何處,完全是被運營方忽悠著簽了合同。以今年4月爆倉的愛公寓為例,其租戶就曾向媒體表示,銷售人員以租戶使用流程不熟練為由,拿過租戶的手機進行操作,不知不覺間幫其辦理了金融貸款。

還有一些長租公寓將租房與分期合同捆綁在一起,強加給租客,迫于無奈,租客在知情的情況下還是簽訂合同。

其次,大量的長租公寓品牌急于搶占市場,擁有資金池里的沉淀資金用來擴張。這在業務穩定的情況下是可行的,一旦擴張過快或者房源的空置率上升,對資金管理不當挪做它用,都有可能造成資金鏈斷裂,引發爆倉,使租客和房東蒙受損失。

同樣是愛公寓,其通過租金貸、裝修貸等方式疾馳擴張,10個月的時間規模從3000間攀升至12000間,然而由于成本高昂、盈利困難,加之杠桿率奇高,最后資金鏈斷裂。據資料顯示,該公寓負債金額達1.3億~1.4億元,波及租客押金達1500萬~2000萬元。

另據不完全統計,從2017年至今年8月份,至少有9家長租公寓出現問題。

 

  目前租房仍是剛性需求的大市場,尤其是垂直細分到長租公寓行業的市場規模至少在1萬億左右,因此借助“資產證券化”野蠻生長的長租公寓急需治理。

第一,政府應該加強對“租金貸”模式的監管,對“租金貸”帶來的資金沉淀進行托管或者集中存管,減少資金被挪用的可能。還應該明確要求長租公寓企業,不得進行惡性競爭、哄抬租金。另外應進一步加快閑置土地和住房資源進入租賃市場,降低拿地成本,提高集中式自持租賃企業的投資回報。

第二,長租公寓企業應該加強對線下業務員的管理,涉及到租賃金融化事項需多方審核并保證用戶知情,以及讓用戶自由選擇是否使用金融工具。另外可以選擇股權融資等方式,緩解資金緊張的問題。

兩個月前,我愛我家前副總裁胡景暉曾預言“長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。”現在看來似乎正在應驗。

 

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